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Dossier : Vous achetez, vous construisez / Investissement locatif : réduction d'impôt et investissement

Loi Pinel : réduction d'impôt pour investissement locatif

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel", vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 (CGI : art. 199 novovicies) dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) et dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). 

La réduction d'impôt correspond à un taux variable en fonction de la durée de l'engagement de location. Ces taux seront progressivement réduits en 2023 et 2024, sauf pour les logements entrant dans le cadre du dispositif dit "Pinel +" :

  • situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (territoires urbains considérés comme prioritaires au regard de leur situation socio-économique, par exemple, avec un fort taux de chômage notamment) ; 
  • ou qui respectent un niveau de performance énergétique élevé.

Pour mémoire, depuis le 1er janvier 2019 et, au titre du dispositif "Denormandie", sont également éligibles :

  • les logements situés dans les communes signataires d’une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
  • les logements situés dans des communes où les besoins de réhabilitation de l’habitat sont identifiés, notamment les villes qui ont signé des conventions dites "Cœur de ville" ou dans les communes qui mettront en place une opération de revitalisation de leur territoire ; 
  • les opérations réalisées dans des communes ayant été couvertes par un CRSD dans les huit années précédant l’investissement.

Pour les opérations, réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, vous pouvez consulter la présentation du dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire "Duflot".

Plus d'informations sur le dispositif Denormandie
 

Investissements concernés par la loi "Pinel"

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif.
Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt "Pinel" :

  • les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
  • les logements que vous faites construire ;
  • les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • les locaux transformés en logement d’habitation ;
  • les logements anciens (situés dans les communes signataires d'une convention d'Opération de revitalisation du territoire, ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et qui font l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement (obtention a minima de l’étiquette énergétique E après travaux).

L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent :

  • la date de signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ;
  • la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l’objet de travaux, l’achèvement doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année après l’acquisition. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé.

Pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2019, vous pouvez conserver sa réduction d’impôt sur vos revenus français même après votre départ de France.

Conditions de location

Vous devez vous engager à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, vous pourrez proroger pour une ou deux périodes de trois ans. La durée de votre engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt ne peut dépasser douze ans.

Ainsi, vous  bénéficiez d'un complément de réduction d'impôt égal à :

  • 6 % pour la première période de trois ans de prorogation et à 3 % pour la seconde période de trois ans, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de six ans ;
  • 3 % pour la seule période de trois ans de prorogation, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans.

De nouvelles modalités sont prévues pour les acquisitions réalisées en 2023 et en 2024 ainsi que pour les constructions dont le permis est déposé en 2023 ou en 2024, selon les conditions suivantes :

Lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de six ans, le complément de réduction d’impôt est de :

  • 4,5 % pour la première période de trois ans de prorogation et à 2,5 % pour la seconde période de trois ans, pour les investissements réalisés en 2023 ;
  • 3 % pour une première période triennale de prorogation et à 2 % pour la seconde période de trois ans, pour les investissements réalisés en 2024 ;

Lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans, le complément de réduction d’impôt est de :

  • 2,5 % pour les investissements réalisés en 2023 ;
  • 2 % pour les investissements réalisés en 2024 ;

Ces nouvelles dispositions relatives au complément de réduction d'impôt, ne s’appliquent pas aux investissements réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie. 

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2015, la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2021 :

 Plafonds de loyers au m² en métropole
Zone A bis17,55 €
Zone A13,04 €
Zone B110,51 €
Zone B2 / C (sur agrément)9,13 €

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement (1).
Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple : pour la location d’un logement de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2021 sera de 9,35 € (détail du calcul : 10,51 x (0,7 + 19/100) = 9,3539 arrondi à 9,35) ;
Pour la location d’un logement de 30 m² dont un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2021 sera de 12,61. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32 = 1,29375) car il s’agit de prendre en compte la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m² par logement. Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,51 x 1,2 = 12,612, arrondi à 12,61).

Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par le préfet de région.
Ces plafonds de loyers modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyers nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyers au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre).
Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

Plafonds de ressources

En métropole, pour les baux conclus en 2021, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2 / C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Perso. seule ou couple ayant 3 pers. à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition. Les logements neufs ou à construire doivent respecter réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 (ou obtenir un label "BBC 2005" lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).
Pour les logements nécessitant des travaux, le niveau de performance énergétique exigé est celui permettant l’obtention du label "haute performance énergétique, HPE rénovation" ou du label "bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009". Ces logements peuvent également bénéficier du Pinel si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale.

Zonage

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit être situé dans une commune classée dans une zones géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.

Depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles au Pinel. Le Pinel s’applique toutefois aux logements pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2017, à la condition que cette acquisition soit réalisée au plus tard le 15 mars 2019. Pour les logements à construire (ex : une maison individuelle, avant le 1er janvier 2021) dans ces mêmes zones, ils doivent avoir fait l’objet d'un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017.

Par ailleurs, les logements situés dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense sont éligibles au dispositif à compter du 1er janvier 2018. Depuis le 1er janvier 2019, sont également éligibles les logements situés dans les communes ayant été couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense dans les huit années précédentes.

Plafond de la réduction d’impôt

Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la transformation de deux logements, dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

À noter

Pour les logements éligibles à la réduction d’impôt, le montant des frais et des commissions pouvant être imputé par les acteurs intermédiaires (agents immobiliers, conseillers en gestion, personnes physiques ou morales réalisant un acte de démarchage…) est encadré. Un décret établira un montant plafond exprimé en pourcentage du prix d’achat. Une estimation du montant des frais et commissions et leur part dans le prix de revient doivent être communiqués à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation. Le montant définitif doit figurer dans l’acte de vente du logement.

En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.

Attention : l’ensemble des avantages fiscaux (hormis la réduction d’impôt "Malraux") et les avantages fiscaux lié à un investissement outre-mer) est plafonné à 10 000 € par an.

Taux de la réduction d’impôt

Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.

En 2023, le taux de réduction est de 10,5 % pour un engagement de location de six ans, de 15 % pour un engagement de location de neuf ans et de 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, le taux de réduction est de 9 % pour un engagement de location de six ans, de 12 % pour un engagement de location de neuf ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des cinq, huit ou onze années suivantes selon la durée de l’engagement de location (six, neuf ou 12 ans).

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

Pinel +

Le Pinel + va prendre le relais du Pinel à partir de 2023 et même après 2024 en proposant les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, à condition que le logement respecte certains critères.

Pour pouvoir bénéficier de ce nouveau dispositif vous devrez acheter un logement neuf :

  • situé dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;

Ou

  • qui respecte un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation.

Un décret du 17 mars 2022 décrit deux types de critères que doivent remplir le logement pour pouvoir être éligible au Pinel + : les critères d’usage et les critères environnementaux.

Les critères d’usage 

La surface habitable minimale devra correspondre à :

  • 28 m² pour un appartement d’une pièce (T1) ;
  • 45 m² pour un appartement de deux pièces (T2) ;
  • 62 m² pour un appartement de trois pièces (T3) ;
  • 79 m² pour un appartement de quatre pièces (T4) ;
  • 96 m² pour un appartement de cinq pièces (T5).

Le logement devra également comprendre obligatoirement des espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d’une surface minimale de :

  • 3 m² pour un T1 ou un T2 ;
  • 5 m² pour un T3 ; 
  • 7 m² pour un T4 ; 
  • 9 m² pour un T5.

Enfin, à partir du T3, l’existence d'une ouverture sur l'extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) sur deux orientations différentes au moins, sera obligatoire.

Les critères environnementaux

Le logement neuf devra respecter des critères de performance énergétique et environnementale, progressivement renforcée sur 2023-2024 :

  • les logements acquis en 2023 doivent atteindre les seuils de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025 ;
  • les logements acquis en 2024 doivent également respecter ce critère et également atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
  • pour les logements acquis en 2023 ou 2024,dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique est prévue. Les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte ;
  • pour les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction (notion visant l'édification d'un bâtiment nouveau ou l'extension d'un bâtiment existant), comme une réhabilitation à neuf, doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.

À savoir

La RE2020 s’applique selon plusieurs seuils en 2022, 2025, 2028 et 2031 avec des exigences progressivement renforcées.

Le dispositif "Pinel" en Outre-mer

Dans les DOM, les collectivités d’Outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants :

  • le taux est fixé jusqu’au 31 décembre 2022 à 23 %, 29 % ou 32 %, selon que la durée de l’engagement de location est respectivement de six, neuf ou 12 ans, puis à 21,5 %, 26 % ou 28,5 % en 2023 et à 20 %, 23 % ou 25 % en 2024 ;
  • les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements (voir les tableaux ci-dessous) ;
  • le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale.

Le plafonnement global des avantages fiscaux en Outre-mer est fixé 18 000 € au lieu des 10 000 € applicables pour les investissements réalisés en métropole (sauf pour le "Malraux").

Plafonds de loyers au m² en Outre-mer

Départements d’outre-mer
Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie française, Nouvelle-Calédonie,
Iles Wallis-et-Futuna
10,55 €12,83 €

En Outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataireDépartements d’Outre-mer
Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie,Iles Wallis-et-Futuna
Personne seule28 606 €31 099 €
Couple38 202 €41 528 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge45 941 €49 941 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge55 461 €60 290 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge65 241 €70 923 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge73 527 €79 928 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 8 206 €+ 8 920 €

Note

1 - La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (CCH : R.111-2) : elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (voir BOI-IR-RICI-230-20-20 § 340).
Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …). On ne prend en compte que les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (CCH : R.353-12 et R.331-10).

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